كيف يشتري الأجنبي شقة في إسطنبول (2026): الخطوات بالترتيب

الإجابة المختصرة: يمكن للأجنبي شراء شقة في إسطنبول باسمه ضمن الحدود التي يضعها القانون التركي. الترتيب المعتاد: تحديد الوحدة بدقة، استخراج رقم ضريبي تركي، فحص سند الملكية (الطابو)، توقيع العقد بالشكل الذي يشترطه القانون، الحصول على تقرير تقييم، الدفع عبر البنك، ثم توقيع السند الرسمي في مديرية الطابو. ولا تحتاج إلى إقامة لكي تشتري.

لمن هذا الدليل: للأفراد الأجانب الذين يشترون منزلاً في إسطنبول · محدّث حتى: 31 أكتوبر 2026

هل يمكن للأجانب شراء عقار في إسطنبول؟

نعم. يمكن لمواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية شراء عقار بأسمائهم. وبحسب Invest in Türkiye، مكتب الاستثمار الرسمي، توجد ثلاثة حدود:

الحد	ماذا يعني لك
حتى 30 هكتاراً للفرد الأجنبي	لا يؤثر على شراء شقة
لا تتجاوز ملكية الأجانب 10% من مساحة الملكية الخاصة في المنطقة	في حالات نادرة قد تُغلق منطقة أمام الشراء الأجنبي الجديد
المناطق العسكرية والأمنية الخاصة	لا يمكن شراء عقار في المناطق العسكرية المحظورة؛ والمناطق الأمنية الخاصة تحتاج إلى إذن الوالي

رئيس الجمهورية هو من يحدد الجنسيات المسموح لها بالشراء وشروطها، وفق المادة 35 من قانون الطابو (رقم 2644)، وليس البائع.

ما خطوات شراء شقة في إسطنبول؟

يوضح الجدول الترتيب المعتاد لشراء شقة جاهزة أو قيد الإنشاء من شركة تطوير عقاري. وتختلف التفاصيل من مشروع لآخر.

#	الخطوة	ما الذي تسأل عنه أو تتحقق منه
1	تحديد الهدف واختيار وحدات مرشحة	سكن أو منزل لقضاء العطلات أو استثمار؛ المنطقة، المساحة، مرحلة التسليم، الميزانية وعملة الدفع
2	تثبيت الوحدة بدقة	البلوك، الطابق، رقم الوحدة، ما يشمله السعر، وخطة الدفع كتابياً
3	استخراج رقم ضريبي تركي	يجب أن يُكتب في سند الملكية رقم ضريبي تركي أو رقم هوية أجنبي؛ وتستطيع مديرية الطابو عادةً استخراج رقم هوية الأجنبي لك، لكن البنوك تطلب عادةً رقماً ضريبياً، فاستخرجه مبكراً
4	فحص سند الملكية والمشروع	من المالك المسجل أو المطور، وهل يوجد رهن أو حجز أو قيد آخر؛ وللوحدات قيد الإنشاء: رخصة البناء وحق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı)؛ وللمباني المكتملة: إذن الإشغال والملكية الطابقية (kat mülkiyeti)
5	توقيع العقد بالشكل الذي يشترطه القانون	عقد الوعد بالبيع لوحدة قيد الإنشاء لا يصح إلا إذا نُظِّم لدى كاتب العدل؛ أما البيع نفسه فيتم بسند رسمي يُوقَّع في مديرية الطابو. والعقد العادي المكتوب لا ينقل الملكية. واطلب ترجمة كاملة قبل التوقيع
6	الحصول على تقرير تقييم	في معظم عمليات الشراء من قبل الأجانب تطلب مديرية الطابو تقرير تقييم من شركة تقييم مرخصة، ويُقدَّم الطلب عبر Web Tapu؛ ويمكن استخدام التقرير لمدة 12 شهراً
7	الدفع عبر البنك	ادفع إلى حساب باسم البائع واحتفظ بكل إيصال؛ وتجنب الدفع نقداً
8	التأمين ضد الزلازل	التأمين الإلزامي ضد الزلازل مطلوب للمباني، وفق Invest in Türkiye
9	حجز موعد الطابو	يتقدم البائع والمشتري معاً، عبر بوابة Web Tapu التابعة لمديرية الطابو (العنوان القديم randevu.tkgm.gov.tr يفتحها الآن) أو مركز الاتصال Alo 181
10	توقيع السند الرسمي في مديرية الطابو	أحضر جواز السفر والصور؛ ويلزم مترجم محلف إن كنت لا تتحدث التركية
11	دفع رسوم الطابو وتسجيل الخدمات	الرسوم يحددها القانون وتُستوفى من البائع والمشتري كلٍّ على حدة؛ اطلب المبلغ الدقيق كتابياً قبل الموعد

ما المستندات التي ستحتاجها؟

يذكر Invest in Türkiye المستندات التالية لطلب سند الملكية:

• جواز السفر أو هوية بصورة (الهويات بغير الحروف اللاتينية تحتاج إلى ترجمة موثقة لدى كاتب العدل)
• صور شخصية
• وثيقة بالقيمة السوقية الحالية للعقار
• بوليصة التأمين الإلزامي ضد الزلازل
• مترجم محلف إن كنت لا تتحدث التركية

يجب أن يؤكد محاميك أو الوسيط القائمة الحالية قبل الموعد، لأن مديرية الطابو قد تطلب مستندات إضافية حسب الحالة.

هل تحتاج إلى إقامة، وهل تحصل عليها؟

لا تحتاج إلى إقامة لكي تشتري. ويذكر Invest in Türkiye أن مالك العقار يمكنه التقدم بطلب إقامة قصيرة الأمد قابلة للتجديد، وأساسها القانوني المادة 31/1-b من القانون رقم 6458 بشأن الأجانب والحماية الدولية. وتحدد وزارة الداخلية نوع العقار المقبول وقيمته، وتطبق رئاسة إدارة الهجرة ذلك؛ فتحقق من قائمتها الحالية قبل الاعتماد على هذا الطريق.

هل يمكنك الشراء دون السفر إلى إسطنبول؟

غالباً نعم، عبر وكالة رسمية لشخص تثق به، وغالباً محاميك. اطلب تنظيمها لعملية الشراء المحددة إما في قنصلية تركية، أو لدى كاتب عدل في بلدك بصيغة رسمية كاملة مع صورتك ومصدقة بشهادة أبوستيل. وتطلب مديرية الطابو أيضاً ترجمة تركية مصدقة لدى كاتب العدل. ولا تُقبل الوكالة المصدَّق فيها على التوقيع فقط. واسأل من سيستلم سند الملكية بعد ذلك.

هل يمنحك شراء شقة الجنسية؟

ليس تلقائياً. الجنسية عن طريق العقار إجراء مستقل له شروطه، منها قيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي وقيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات على سند الملكية، والقرار النهائي لرئيس الجمهورية. اقرأ الجنسية التركية عن طريق العقار: شرط 400,000 دولار أمريكي قبل أن تجعل الجنسية سبب الشراء.

كيف تحمي نفسك أثناء الشراء؟

تحقق من رخصة مزاولة تجارة العقارات لدى المكتب العقاري، ومن ملكية البائع، ومن طريقة كل دفعة قبل أن تدفع. توضح قائمة الحماية من الاحتيال العقاري في إسطنبول كيف تتحقق من كل منها بالأدوات الرسمية.

ما الذي تطلبه قبل دفع العربون؟

1. مستندات الوحدة بعينها. سجل سند الملكية، أو مستندات المطور للوحدة إن كانت قيد الإنشاء، ومنها وضعها الطابقي ورخصة البناء.
2. ما يثبت صلاحية التوقيع. اسأل من يوقّع عن البائع أو المطور، وبأي صلاحية.
3. مسودة العقد وترجمتها الكاملة. اطلب من محامٍ تختاره أنت، مستقل عن البائع والمكتب، مراجعتهما.
4. مترجم إن احتجت إليه. يلزم مترجم محلف في مديرية الطابو إن كنت لا تتحدث التركية.
5. وكالة محدودة إن لم تسافر. اقصرها على عملية الشراء هذه واعرف كيف تلغيها.